Loading...
HomeMy WebLinkAboutHousing Task Force - 01/08/2020EDEN PRAIRIE HOUSING TASK FORCE MINUTES  Weds Jan 8, 2020    HTF Members    Chair Joan Howe‐Pullis  Vice Chair Lyndon Moquist  Carol Bomben  Pedro Curry  Terry Farley  Marlene Fischer  Mohamed Nur   Joan Palmquist  Anne Peacock  Ken Robinson  Emily Seiple    Staff    Jonathan Stanley, Housing and Community Services Manager   Amanda Pellowski, Community Development Administrative Assistant     Guests Marney Olson, Assistant Housing Supervisor, St Louis Park  Alex Frank, Eden Prairie resident and developer    I. TENANT PROTECTION GUEST SPEAKER, MARNEY OLSON  Stanley called the meeting to order at 5:32 pm. Members absent were Fischer, Seiple, Curry, and  Nur.     Stanley introduced Marney Olson. Olson explained the background of St Louis Park’s Tenant  Protection Ordinance. They’ve had housing goals since 2005, but hadn’t made progress until a  workshop a few years ago that prompted their Inclusionary Housing Policy, which was adopted in  2015. They’ve amended that policy multiple times. The policy goes into effect whenever there’s a  request of the City and it involves 10 or more units: the request could be for TIF, a variance or a  PUD. St Louis Park requires the development to keep affordable units for 25 years. Since  implementation there’s only been one development built without affordable units, and that was  because the developer didn’t ask for anything from the City. SLP gives rental developers the option  of 20% of units at 60% Average Median Income (AMI), 10% at 50% AMI or 5% at 30% AMI. For  ownership the City only has payment in lieu. If it’s a tax credit property, they only have to show  they’re in compliance – they don’t have to double report. SLP does an audit every year to make sure  properties are in compliance. Properties are required to accept housing choice vouchers and other  forms of rental assistance.     St Louis Park is now concerned about losing affordable units faster than they’re being developed.  Their Council looked at four potential policies to address the problem:  1) advanced notice of sale ‐‐  a property with affordable units must notify the City 90 days before a sale, 2) eviction for cause, 3)  requiring properties to accept housing choice vouchers (including properties that aren’t bound to  the Inclusionary Housing Policy), and 4) a rental rehab program. They first looked at advanced notice  of sale and created a workgroup to gather feedback from housing advocates and property owners.  Housing advocates said ninety days wasn’t enough time for mission‐oriented organizations or  companies who buy affordable housing to pull together financing. Property owners also didn’t like  Eden Prairie Housing Task Force  January 8, 2020   Page 2  the idea as they felt it tied their hands during that period. Housing advocates came to realize it  didn’t address what they were trying to accomplish. One workgroup member questioned whether  their goal was to give tenants notice or to manage who buys the property. Based on that question,  they shifted from a 90 day Advance Notice of Sale to a 90 day Tenant Protection Ordinance. The  ordinance applies to tenants of NOAH properties as defined in St. Louis Park. Those properties must  give residents 3 months notice. For those 3 months they can’t change the rent, rescreen, or not  renew without cause. If they’re planning on doing those things after 3 months, they have to notify  residents of affordable units ahead of time. These requirements get built into the purchase.  Relocation fines kick in if a property doesn’t comply. So far every building that’s been sold has  complied because it makes more business sense than paying relocation fees.      SLP has put discussions of requiring properties to accept Housing Choice Vouchers and Section 8 on  hold due to the Minneapolis court case. They’ve also tabled discussions about evictions for non‐ cause. As most evictions were due to the non‐payment of rent (i.e. with cause) there wasn’t data  showing a need for that sort of ordinance.     SLP is interested in implementing a rental rehabilitation program for multifamily NOAH properties.  They created a 4D Housing Incentive Program and a Multifamily Rental Rehabilitation Loan. The  Multifamily Rental Rehab Loan requires buildings be at least 30 years old and meet the definition of  NOAH. Qualifying properties can receive $5K per affordable unit, up to $50K per building or  development. Owners must match the investment and commit to a 10 year rent restriction below  60% AMI, or if rents are already below that, they can’t raise the rents for 10 years. These were just  implemented in 2019.     Stanley clarified a 4D program is a state tax benefit that owners of multifamily properties can use if  they agree to a certain percentage of affordable units. A participating community has to contribute  some sort of financial incentive. Stanley asked Olson what St Louis Park’s financial incentive is. Olson  answered its $200 per unit, capped at $6k per property, plus the application fee. Overall, the  program reduces what the owner pays in taxes. It’s not enough to lower AMI levels, but it’s a  commitment to preserve affordable units. Owners have asked if they can change which units are  affordable, but the City doesn’t allow that – affordable units that have been rehabbed must remain  affordable. Properties with 3 or more units can apply. It’s a deferred loan at 0% interest until the  time of sale.     Stanley asked how SLP funds the new rehab program. Olson replied their funding source is their  housing rehab fund, which comes from bonds. They also just implemented a housing trust fund.  Some HRA funds and pooled TIF will go into it. Palmquist asked if payment in lieu fees will go to that  fund. Olson responded single family homeowner payment in lieu fees will, but so far there haven’t  been developments that have had to pay the fee.     Olson shared SLP recently proposed a notice of eviction policy. It only applies to eviction for non‐ payment of rent or other fees. Their Council originally considered requiring 14 days’ notice, meaning  if a tenant doesn’t pay their rent, landlords would have to give them notice that they have 14 days  to pay it before they file for eviction. SLP had an open comment period in December 2019 to gather  feedback through an online form. The main learning was that many property owners feel they  already give tenants enough notice, and that property owners need to be able to file for eviction by  the 10th of the month in order to avoid getting into a second month of not collecting rent. Property  owners depend on rent money to pay their staff and mortgage. Community members are  Eden Prairie Housing Task Force  January 8, 2020   Page 3  advocating for more time to allow residents to pull rent money together, but staff is concerned  about residents ending up in a cycle of never being able to catch up on paying their rent. There  hasn’t been a decision on the policy yet. It will go back to their Council at the end of January. Staff is  likely to recommend adopting the ordinance, but with 7 days’ notice instead of 14. Some people are  of the opinion that it shouldn’t be up to local jurisdictions. Frank asked what’s driving SLP to  consider adopting a notice of eviction policy. Olson replied that Minnesota Housing Partnership has  done research on eviction in each city. The reports give demographics of who’s being evicted & why.  Organizations are noticing many evictions are because of non‐payment of rent and are looking at  ways to prevent evictions for people who would normally be able to pay their rent, but have had  some sort of emergency that’s causing them not to be able to pay right now. Howe‐Pullis stated  perhaps the eviction warning would push someone to reach out for emergency help. Olson agreed  and added sometimes organizations that grant emergency assistance require applicants to provide a  letter or other official documentation of impending eviction before the agency will help. A  notification of eviction policy could provide that documentation.  Many states require notification  between 3‐7 days. There are 5 states that require 14 day notifications. Minnesota is one of the few  that don’t have any requirements.     There haven’t been many challenges to the implementation of the tenant protection ordinance  because SLP has rental licensing and point of sale inspections that apply to multi‐family housing.  Implementation would have been tough without either of those because they wouldn’t be aware  when a property is being sold. Farley asked the purpose of point of sale inspections. Olson replied  the inspections are done to make sure properties are code compliant. For properties that aren’t, an  escrow is set up to get it up to code.     Stanley asked if St Louis Park is a charter city. Olson responded it is. Stanley stated Eden Prairie is a  statutory B city and the City Attorney’s preliminary opinion was that it wouldn’t be able to enforce a  tenant protection ordinance. They could enact one as a symbolic guideline, but wouldn’t be able to  enforce it. Stanley asked Olson’s opinion. Olson said it took a while, but they eventually got their  City Attorney on board. They passed an ordinance and there’s a penalty for not complying. The  penalty is relocation fees paid for tenants, plus a $500 fee per tenant paid to the City. She’s not sure  how much impact the ordinance has made so far. Howe‐Pullis stated in Eden Prairie there’s a case  where rental units wouldn’t be covered by the ordinance because they weren’t technically  affordable, but the tenants would have been helped by having 90 days notice of rent increases or  changes in their lease. A policy should be put in place to require all property owners, not just those  with affordable units, to be reasonable and decent. Olson stated she just learned of a state statute  relating to properties that aren’t being maintained or that don’t have a rental license. A city, a  tenant’s association or an individual tenant could take the property owner to court. First an attempt  at mediation would be made. If that doesn’t work, the court could appoint an administrator, which  means the owner loses control of the property. The administrator makes needed repairs. A lien is  put on the property so the owner has to repay the costs. Minneapolis used the statute 5 times in  2018 and 37 times in 2019. Only a few instances in 2019 resulted in an administrator being  appointed because mediation usually worked.     Olson left the meeting at 6:42pm.    II. HOUSKEEPING NOTES  Stanley informed the Task Force they’ll join the City Council Workshop on February 18. They’ll  present two main items:  their Inclusionary Housing Policy recommendations and what they’ve  Eden Prairie Housing Task Force  January 8, 2020   Page 4  learned about Tenant Protection Ordinances. They’ll also let the Council know the other items they  plan to work on before wrapping up. The Task Force will likely wind down in early summer and will  provide a concise written report on their additional findings to the Council. The Task Force will use  their regular February meeting to prepare for the tenant protection discussion at the Workshop.  Stanley will ask the new City Attorney for some clarifications.     III. INCLUSIONARY HOUSING  Stanley recapped the Inclusionary Housing recommendations arising from the discussion at the last  meeting. It was decided to recommend the size threshold for multifamily and single family  developments be set at 15 units. The policy will be triggered when a developer requests a PUD, a  comprehensive plan change, a zoning change or variance, or a City subsidy. It was decided to  recommend that the City reserve the right to negotiate additional affordability if TIF is provided.     Affordability thresholds will stay the same as originally recommended:  5% of units at or below 30%  of AMI, 10% of units at 50% AMI, or 15% at 60% AMI. The Task Force will recommend requiring a  number of units to be affordable in perpetuity, but based on feedback from developers will include  an option for developers to buy out the perpetuity after a certain amount of time or to sell the  property with perpetuity restrictions in place. The exact parameters would be up to City Counsel to  determine. Moquist stated his concern that Eden Prairie would be the only community among  neighboring cities/competing cities that requires perpetuity. Palmquist stated her concern that the  City can’t afford to lose more affordable units than it gains. For that reason the City needs to be  bold. Stanley stated it is a nod to the developers’ feedback that the Task Force decided to provide an  out to perpetuity. Moquist felt it depends on how punitive the out ends up being. Frank asked what  the risks would be with perpetuity. Moquist replied the developers who spoke at a previous Task  Force meeting gave feedback that perpetuity is a non‐starter for them. Palmquist pointed out it  hadn’t been a nonstarter for the City in their recent negotiations. Stanley stated the last 7‐8  negotiations the City has worked on have included perpetuity. Moquist stated those negotiations  happened without hard rules. He’s concerned that once rules are established, developers won’t  want to work with the City. Howe‐Pullis stated perpetuity ties into the City’s goals, one of them  being not to lose affordability. Palmquist pointed out if perpetuity starts to seem like its keeping  developers from coming to Eden Prairie, the Council has the option to modify the policy. Robinson  stated an out would be something developers would appreciate. Perhaps it could be tied to TIF  funding so they end at the same time. Stanley agreed that could be a good discussion since 30 years  seems long compared to what other communities have set. Some communities are following TIF  timing at 26 years instead of 30. Palmquist asked if the timeline should be modified to 26 years if  there’s TIF. Stanley stated 30 years is a housing tax credit number that matches for affordable  properties. There’s also 20 years that’s associated with bonding terms. He suggested the timeline  might be an item the Task Force should discuss more. Howe‐Pullis stated 30 years was suggested  because of the housing connection, and because the group wanted to propose the longest amount  of time possible in order to keep from losing affordability. Palmquist stated it’s a creative way to get  developers to come back to the table to re‐negotiate. Farley stated this will be part of the  conversation the Task Force will have with the Council. They’re going to have to determine the  balance between affordability and attracting developers. Stanley pointed out St Louis Park has  already changed their policy three times in order to make tweaks.     Stanley stated the previous draft of the recommendation didn’t have an approach to multifamily  rehab, so that was discussed at last month’s Task Force meeting. It was determined the policy will  Eden Prairie Housing Task Force  January 8, 2020   Page 5  go into effect if a project receives a subsidy from the City for building improvements. Farley felt the  City should look into the no interest loan program offered by St Louis Park.     Stanley moved on to in lieu fees for owner occupied new construction. Because land prices, cost of  construction, and general house price targets for developments in Eden Prairie are so high, the City  is unlikely to get physical units built with an Inclusionary Housing Policy for single family homes.  Instead the Task Force will recommend automatic per unit payment in lieu representing 10% of the  units to be assessed on developments with 15 or more units, however the Task Force needs more  time to consider what the fee should be. Farley suggested giving the developer a choice of the in  lieu fee or building an affordable unit. It’s unlikely they’ll choose to build an affordable unit, but it  doesn’t hurt to give them the option. The group agreed to add in the option.      For cost offsets and incentives, Stanley suggested including for consideration in the  recommendation:  parking number reduction, possible unit size reduction, partial or full waiver of  development/building permit fees, use of the City’s pooled TIF, and property tax abatement as an  alternative to TIF. Frank asked if Eden Prairie allows Single Room Occupancy (SRO) units. Stanley  wasn’t sure. Moquist stated SRO units could fit the creativity the Council was encouraging. Stanley  stated SROs aren’t typical in suburbs. Frank suggested they might work for areas around the light  rail and for a workforce who can’t pay high rents. Howe‐Pullis encouraged the “out of the box”  group to research the concept. Palmquist reminded the group they had also talked about tiny  houses and manufactured houses. She feels the group needs to look at the list of all the other  options they had discussed so they can determine which options they want to push forward. Stanley  clarified they wouldn’t be included in the policy, but they can be brought to the Council Workshop  for discussion if time permits. Peacock suggested adding an expedited approval process to the list of  cost offsets. This could help developers of affordable units better complete with for‐profit  developers.     Stanley stated the Task Force will recommend properties be required to accept Housing Choice  Vouchers and to complete an Affirmative Fair Housing Marketing Plan. The HUD example of this  plan is a 1‐2 page document that requires, among other tasks, research into which local papers  advertise in different languages and publishing in those papers. Most for‐profit developers won’t be  familiar with the plans but they are not considered overly burdensome.     Farley asked if mixed income developments will be included in the recommendation or discussed  with the Council again. Palmquist shared this was discussed in depth at last month’s meeting and it  was decided to ask the Council to consider allowing Common Bond or similar companies to build a  100% affordable development. She feels this is an important point to include in the  recommendation. Stanley explained the policy they’re working on addresses getting affordable units  into market rate developments, but said perhaps there’s a way to fit it into the recommendation.     Palmquist requested they include the importance of protecting NOAH somewhere in the section  about multi‐family rehab. Stanley shared he had a conversation about the City’s NOAH inventory  and whether a list could be shared with potential developers. He was told its public information, so  they’re free to share with Aeon & similar organizations.     Howe‐Pullis asked that the recommendation to the Council include Moquist’s concerns about  perpetuity so the Council is aware there’s not universal agreement on that aspect.     Eden Prairie Housing Task Force  January 8, 2020   Page 6  IV. SMALL GROUP UPDATES  Howe‐Pullis confirmed the small working groups.   Howe‐Pullis and Bomben will work on NOAH.   Seiple is working on HRAs and trust funds. Farley will join her.    Moquist is working on outside the box solutions. Robinson will help him.    Palmquist is working on tenants’ rights. Howe‐Pullis will assist her.    Stanley will provide support to the four groups.       V. CHARTER  Palmquist asked if everyone was ok with the tasks listed on the charter. If there are any they’re not  going to address, they should be removed. Howe‐Pullis suggested some of the items be included in  the final report the Task Force is planning to provide to the Council. Palmquist asked if analysis of  the Met Council estimates of housing requirements for Eden Prairie was something the Task Force  would accomplish. Farley suggested that be assigned to Stanley. Palmquist asked if Stanley could  also work on a report on lifecycle housing. Stanley agreed and said there’s probably information in  the 2017 housing study and in Aspire that could be leveraged.     Palmquist moved to adopt the charter. Bomben seconded. Everyone was in favor. Howe‐Pullis  thanked Palmquist and Farley for their work.     VI. ADJOURN  Howe‐Pullis adjourned the meeting at 7:34pm.